Come cambia comprare e vendere casa con i big data

Come cambia comprare e vendere casa con i big data
15 Giugno 2019 – 15:31

Casa (Getty Images)Comprare e vendere casa: livello di stress non valutabile secondo attuali criteri di misurazione. Mentre alcune certezze risultano incrollabili, le regole del mercato immobiliare suonano tortuose e necessitano dell’intervento di esperti. La digitalizzazione del settore si è tradotta, nella maggior parte dei casi, nella possibilità di trovare le foto degli immobili online e poter contattare l’agenzia di riferimento.
Nuovi attori cercano di portare l’operazione alla fase successiva, rendendo digitale ogni fase del processo. “Per fare un paragone, in pochissimi oggi si recano in agenzia di viaggi per comprare un biglietto aereo. Questo è quello che secondo noi succederà anche nel mercato immobiliare in tutta Europa”, osserva Albert Bosch, amministratore delegato e fondatore di Housefy, servizio appena approdato in Italia.
50 sfumature di casa
Il comparto conta attori che giocano la propria partita, con differenze sostanziali o di sfumatura. Homepal promette costi fissi e sfrutta, anche se non è obbligatorio, il traino social: le recensioni su Facebook da parte degli amici rendono l’annuncio più visibile. 
NoAgenzie invece esclude un attore dall’equazione, ritenendo le strutture asservite al solo interesse economico. “Perché NoAgenzie? – scrivono – Perché in un periodo di difficoltà economica come quello che viviamo attualmente l’incidenza della provvigione sul prezzo dell’operazione di vendita o locazione ne pregiudica il buon esito”.
Anche Dove.it opera in Italia e si descrive come “la più moderna e innovativa agenzia immobiliare in Italia”. L’idea, del 2018, aveva proprio le caratteristiche di cui sopra: semplificare il mondo della compravendita immobiliare.
Housefy arriva dalla Spagna, dove è nata nel 2017. Quest’anno ha chiuso un finanziamento di 6 milioni di euro per lo sviluppo dei mercati internazionali e ha scelto l’Italia come prima tappa. Si parte da Milano, ma presto coprirà anche Roma e Torino.
(Foto: PhotoMIX Ltd/Pexels)Tecnologia e mattone
Il comparto proptech, cioè quello della tecnologia applicata al mercato immobiliare, è in crescita a livello globale. Secondo Thailand Business News conta più di seimila imprese in tutto il mondo che hanno attratto, lo scorso anno, più di 4,6 miliardi di dollari di investimenti per la loro crescita. Proprio le società spagnole, nell’ultimo decennio, sono quelle che hanno ottenuto il secondo maggior volume (12,4%) di finanziamenti dopo quello degli Stati Uniti.
Alcune aziende proptech si occupano esclusivamente di alcune aree, da gestione e riparazioni immobiliari (come Sms Assist) alla costruzione di algoritmi per l’acquisto. Senza contare le idee che includono la realtà aumentata e l’assistenza via chatbot 24 ore al giorno.
Il ruolo dei dati
Imprescindibile è l’analisi dei big data. “Ci lavoriamo da quasi due anni e mezzo, da quando abbiamo fondato Housefy a Barcellona – spiega Bosch –. Per ogni compravendita, il dato più importante è sicuramente il prezzo. Quello che facciamo è consultare i dati dei principali portali immobiliari online, valutando gli immobili in vendita e quanti contatti hanno ricevuto al giorno, poi consultiamo i dati pubblici del catasto italiano (info sul proprietario, metri quadri, numero di stanze) e confrontiamo i dati raccolti con quelli in nostro possesso relativi ad altri immobili simili”.
Un algoritmo incrocia questi dati ed elaborare una valutazione consona di uno specifico immobile, fornendo al venditore due o tre opzioni di prezzo in base al tempo entro cui si vuole effettivamente vendere l’immobile (normalmente forniscono una valutazione per assicurare la vendita in 3 mesi o 6 mesi). In gioco c’è anche l’affidabilità finanziaria del compratore, per garantire che questo sia effettivamente interessato all’acquisto. “Dopo una settimana comunichiamo al venditore qual è, secondo le nostre valutazioni, la probabilità di vendita dell’immobile, con indicazione della tempistica, dando consigli su come aumentare la probabilità di vendita, in caso sia bassa”, osserva Bosch.
Porte (Pixabay)Fisico e digitale
Il quadro è complesso e non può prescindere dall’intermediazione degli esperti, che sia fisica o meno. Secondo un articolo di Cnn Business gli agenti immobiliari hanno rappresentato un unicum della rivoluzione digitale, riuscendo a mantenere la loro commissione del 6% negli Usa. Quello che è successo con le agenzie di viaggio non sarebbe stato tradotto nel real estate.
Negli Stati Uniti, secondo un sondaggio della National association of realtors (Nar, che rappresenta gli agenti), l’87% dei compratori mantiene un agente e le tariffe si sono a malapena ridotte. Secondo i dati raccolti dalla società di consulenza d’intermediazione T3 Sixty, negli Stati Uniti la commissione media è scesa dal 6,1% nel 1991 al 5,1% nel 2016, ma la maggior parte del calo è avvenuta nelle case di lusso. La Narora conta 1,36 milioni di membri, superando la precedente quota raggiunta durante il boom immobiliare.
Il confronto
“Penso che il mercato immobiliare europeo rispetto a quello statunitense sia molto diverso – risponde ancora Bosch –. Negli Stati Uniti lavorano principalmente attraverso agenti immobiliari, Housefy invece è 100% digitale, non abbiamo rappresentanti. Per fare un confronto, un commerciale che lavora per Housefy può vendere dai 200 ai 240 immobili all’anno. Siamo molto efficienti grazie alla digitalizzazione. Un agente commerciale di Compass, leader per il mercato immobiliare online negli Usa, vende dai 6 agli 8 immobili all’anno”.
E ancora, aggiunge Bosch: “Un agente di Compass produce una revenue media di 100mila euro per anno, un commerciale di Housefy arriva a 500mila euro all’anno”. Merito, dice, dell’automazione dei processi e della visita dell’immobile condotta direttamente dal proprietario di casa.
A proposito di tecnologia, nel futuro dei contratti c’è la blockchain. “Consideriamo questa possibilità – spiega Bosch -. La firma dei nostri contratti avviene online in digitale. Probabilmente ci avvicineremo alla tecnologia blockchain in un paio di anni per tutti i mercati in cui lavoreremo”.
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Fonte: Wired

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